Door te kiezen voor CBRE als vaste partner voor het technisch onderhoud van onze wooncomplexen, hebben we gekozen voor een oplossing waarbij klanttevredenheid en voorspelbare onderhoudskosten centraal staan. Dave Huese, Business Development Manager bij CBRE Global Workspace Solutions, legt uit hoe zij tegen technisch onderhoud aankijken en waarom dit zo goed werkt voor Plaza Resident Services.
“Het is eigenlijk heel simpel. Klachten met betrekking tot het technische aspect van een wooncomplex hebben over het algemeen te maken met kleine storingen; elektrische apparatuur die het niet doet, filters die stinken of niet meer goed afzuigen, alarmsystemen die afgaan, sifons in een doucheputje die gaan lekken, etc. Als je die storingen kunt voorkomen door preventief technisch onderhoud uit te voeren dan zie je dat daarmee automatisch de huurderstevredenheid omhooggaat.”
Als beheerder van wooncomplexen hebben we niet alleen met onze huurders te maken, maar willen we ook waarde toevoegen voor gebouweigenaren en vastgoedinvesteerders. Ook voor hen heeft de samenwerking met CBRE een meerwaarde; door te kiezen voor één partner kan het onderhoud vele malen efficiënter worden ingericht.
“Je ziet dat veel vastgoedbeheerders zelf contracten afsluiten met verschillende leveranciers en partners. Niet alleen rekenen al die leveranciers een bepaalde marge op hun diensten waardoor het niet per se de goedkoopste oplossing is, maar je hebt ook nog eens te maken met veel losse facturen. Dit maakt het hele administratieve proces vrij inefficiënt. Wij doen dit anders. Wij kopen groots in, waardoor we een schaalvoordeel realiseren vanuit inkoopoogpunt. Bovendien kun je door slim te plannen en duidelijke (prijs)afspraken te maken de investering voor vastgoedeigenaren onderbouwen en, niet geheel onbelangrijk, de onderhoudskosten voorspelbaar maken.”
De duurzaamheidsnormen waar gebouwen en technische installaties aan moeten voldoen worden in snel tempo verstrengd. Met name technische installaties als een verwarming en koeling zijn grote energieverbruikers in een gebouw. Het is dus niet gek dat duurzaamheid een belangrijke rol speelt binnen de werkzaamheden van CBRE.
“Door in detail te kijken naar installaties die veel energie verbruiken kun je echt stappen zetten als het gaat om duurzaamheid. Wij geloven, en de data laten dat ook zien, dat je met het plannen van preventief onderhoud onnodige storingen voorkomt, waardoor deze installaties veel efficiënter en duurzamer worden. Zie het als een soort van APK-keuring, net als we voor een auto doen. Voor klimaatsystemen in een gebouw vinden we dit nog een beetje lastig, omdat je geld moet uitgeven zonder dat er een acute noodzaak is. Samen met Plaza hebben we die gedachte omgedraaid en juist gezegd, als we aan de voorkant het preventieve deel goed inregelen, dus een APK op installaties doen, dan zul je zien dat je die investering terugverdient naarmate de jaren vorderen. Dat komt omdat je aan de ene kant het correctieve onderhoud, de storingen, weet te beperken tot een minimum, en aan de andere kant de levensduur van veel apparaten en installaties verlengt.”
Je kunt installaties efficiënter inrichten op basis van data, waardoor je beter inspeelt op het gebruik en energie bespaart.
Naast het preventieve onderhoud ziet Dave Huese ook een steeds grotere rol weggelegd voor predictive maintenance, het voorspelbaar maken van onderhoud. Daarvoor is de grote hoeveel data die technische installaties genereren en delen van grote waarde. Want door op het juiste moment onderhoud uit te voeren, beperk je de kosten en vergroot je de efficiëntie van deze installaties.
“Als je op basis van data kunt voorspellen wanneer bepaald onderhoud nodig voorkom je een efficiëntieverlies en onnodige kosten. Het zorgt ervoor dat je het onderhoud precies op het juiste moment uitvoert. Bijvoorbeeld dat je een filter vervangt precies op het moment dat het net vol is. Stel dat je dit door middel van periodiek onderhoud gedaan had, dan ben je altijd net te vroeg of net te laat, waardoor er efficiëntieverlies optreedt.
Een belangrijke voorwaarde voor predictive maintenance is dat je overal sensoren plaatst want je moet eerst data verzamelen om te kunnen voorspellen. Dat is ook wel meteen de grote uitdaging als het gaat om vastgoed. Want wat leveren al die sensoren op? Als vastgoedeigenaar van een aantal wooncomplexen met relatief weinig installaties in die panden moet je je wel afvragen waar het kantelpunt voor het installeren van al die sensoren ligt. Wij geloven dat we in de toekomst veel meer gebruik gaan maken van data die al beschikbaar is. IoT gaat ons daarbij helpen, want veel apparaten en installaties verzamelen en delen al allerlei data. Door slim gebruik te maken van de reeds aanwezige sensoren of de reeds aanwezige instrumenten die al data verzamelen kun je eventuele investeringen veel sneller terugverdienen. Het is daarom dat we, samen met Plaza en partners zoals iqbi, aan het kijken zijn welke data voor ons relevant is en hoe we die het beste kunnen verzamelen.”
Benieuwd naar het hele gesprek waarbij onder andere wordt ingegaan op de risico's van teveel focus op data? Luister dan onderstaande podcast met Dave Huese van CBRE terug.